פסק-דין בתיק ו"ע 547-07

הצדדים לתביעה ותמציתה

1.         התובעים 1, 2 ו-3 הינם בעלי זכויות חכירה במקרקעין הידועים בסימונם כגוש 8877 חלקה 1 (בחלק)  וכן כגוש 6317 חלקות 7-5 ו-9 (כולם בחלק) (להלן: " המקרקעין"). אין מחלוקת כי התובע מס' 3 רכש את זכויותיו מהבעלים הקודם (מר שלום זכריה, להלן : " זכריה") ביום 17/4/2001, ראו חוזה המכר בין השניים במסגרת נספח ד' לכתב התביעה המתוקן. התובעת 4 הינה בעלת זכויות חכירה בחלק מהמקרקעין הידועים בסימונם כגוש 8877 חלקה 1 (בחלק). התובעות 2 ו-4 הנן בעלות זכויות במקרקעין כאמור לעיל החל מיום 10/2/06, מכוח היותן היורשות של נשיא זאב ז"ל (להלן: " נשיא") אשר היה בעל זכויות חכירה במקרקעין במועדים הרלוונטיים לתובענה דנן ועד למועד פטירתו. ביום 9/2/06 נרשמו זכויותיו של נשיא על שם התובעות 2 ו-4 וזאת על-פי צו קיום צוואה שאושר ביום 27/6/06 על-ידי הרשם לענייני ירושה בתל-אביב והמרכז.

2.         עניינה של תובענה זו בהליכי הפקעה שנעשו על-ידי הנתבעת, בחלק מן המקרקעין של התובעים, בשל כך שהמקרקעין נמצאים בחלקם בתחום תוואי כביש ארצי מספר 6 (להלן: " כביש 6"), שנסלל על- ידה, ובחלקם בתוואי מסילת הברזל הסמוכה שמיקומה הועתק. אין מחלוקת שהמקרקעין, טרם הפקעת חלק מהם, השתרעו על שטח של כ- 59,700 מ"ר, ויצרו בצוותא מגרש אחד. להלן סקירת ההחלטות והאירועים שליוו את ההפקעה האמורה.

3.         ביום 30/4/95 פורסמה תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה לפיתוח ולקליטת עליה, תמ"א 31/א/13 -דרכים, לאישור ברשומות, בי.פ. מס' 4302 (להלן: " תמ"א 31/א/13") (ראה נספח ה' לכתב התביעה). מטרותיה העיקריות הינן תכנונו של כביש 6 בקטע 13 (הקטע שבין כפר דניאל לבין מחלף קסם), לרבות תכנונו של מחלף קסם, ביטולה של מסילת הרכבת שערב התכנית הנ"ל עברה בתוואי כביש 6 המתוכנן (להלן: " מסילת הרכבת"), והסטת תוואי מסילת הרכבת - מערבה מתוואי כביש 6, לצד רצועת הכביש.

4.         ביום 8/6/95 פורסמה בי.פ 4310 הודעה לפי חוק כביש ארצי לישראל, התשנ"ה-1994 (להלן: " חוק כביש ארצי לישראל") וסע' 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: " פקודת הקרקעות"), על כוונתה של הנתבעת להפקיע חלק ממקרקעי התובעים ובסמוך ליום 15/6/95 קיבלו על כך התובעים הודעה אישית (להלן: " ההפקעה הראשונה" ו" המועד הקובע להפקעה הראשונה", בהתאמה). אין מחלוקת כי המקרקעין המופקעים בהפקעה הראשונה היוו חלק מרצועת מסילת רכבת, והפקעתם חצתה את המקרקעין מצפון לדרום כך שנוצר שטח שארית התחום בין המקרקעין המופקעים ממערב לבין מסילת הברזל הקיימת ממזרח, בשטח של 16.617 דונם (להלן: " השטח המזרחי" ו/או " שטח השארית" ו/או " השטח הכלוא", כפי שהוא מכונה על ידי התובעים). יתרת המקרקעין לאחר ההפקעה הראשונה בשטח המערבי הינה בשטח של כ-27 דונם (להלן: " החלק המערבי").

5.         ביום 26/11/01 פורסמה לאישור ברשומות תכנית מח/125/ג', בי.פ 5035 אשר הועידה חלקי מקרקעין נוספים לצרכי הרחבת רצועת מסילת הרכבת. בהתאם לתמ"א 31/א/13 ול-מח/125/ג' הפקיעה הנתבעת חלק נוסף מהמקרקעין של התובעים, בשטח של 2.6 דונם (להלן: " ההפקעה השנייה" ו" המועד הקובע להפקעה השנייה"). כך, הופקעו מהתובעים או מי מהם שטח כולל של כ-18 דונם (15.4 דונם בתוספת 2.6 דונם) מתוך כ-59,700 מ"ר, המהווים 30.15% הפקעה משטח המקרקעין (להלן: " ההפקעות"). לאחר ביצוע שתי ההפקעות נותר שטח של 14.017 דונם בשטח המזרחי, ושטח של 27.63 דונם בשטח המערבי.

6.         אין מחלוקת כי בעקבות פירסום ההפקעה הראשונה ביקרו אנשי הנתבעת במקרקעין וערכו בין היתר פרוטוקול מחוברים, ראו נספח 11 לתצהירו של מר גדעון תירוש, סומן נ/1. פרוטוקול זה נערך ביום 17/7/1995 ונכחו בביקור זה התובע 1 (להלן: " צדקני"), זכריה ונשיא מטעם בעלי הזכויות ומטעם הנתבעת נכחו ה"ה עמוס מורן; צבי יושע ומודד (ראו עדות תירוש בעמ' 56 שו' 5). בפרוטוקול המחוברים נאמר, בין היתר: " החלקה כרגע בהליך התייבשות וחלקה הגדול כרות. בציר ההפקעה השטח כיום מיובש... אין סימנים למערכת מים פעילה. באזור ההפקעה השטח כרות". בפרק תיאור המטעים נרשם בפרוטוקול המחוברים: " לא ניתן היום לזהות את הגידולים בברור. לטענת החקלאים, גודל בשטח 20 דונם אשכולית אדומה החלפת זן, נטיעה שנת 1956, 20 דונם לימון, 20 דונם שמוטי". יש לציין כי מי מהבעלים לא חתם על פרוטוקול המחוברים. עוד יש לציין כי במועד עריכת פרוטוקול המחוברים, ביקר בשטח שמאי מטעם הנתבעת, מר אסף שיפמן (להלן: " שיפמן") אשר ערך, בין היתר, תרשומת וצילם תמונות.

7.         במקביל ובהמשך להליכי הפקעתם של המקרקעין כמפורט לעיל, התנהלו מגעים בין התובעים לבין הנתבעת, לשם הסכמה על סך הפיצויים שישולמו לתובעים בגין ההפקעות. ביום 26/3/97 העבירה הנתבעת לידי התובעים טיוטה של חוות דעת שמאית אשר נערכה על-ידי שיפמן. בחוות דעת זו נאמר, בין היתר, שהחלקה נטושה ולפיכך לא מגיע דבר עבור המחוברים. עוד נקבע כי לא קיימת פגיעה בשטח השארית. קביעות אלו לא היו מקובלות על התובעים, ולפיכך נמשכו ביניהם המגעים.

8.         ביום 17/2/00 העבירה הנתבעת לידי ב"כ התובעים דאז, טיוטה של חוות דעת שמאית מטעמה (נספח י' לכתב התביעה), בעניין זכאות לפיצויים בגין הפקעת מקרקעיהם. חוות הדעת נערכה על-ידי מר מנחם מלוכנא מחברת "מלוכנא - שמאות מקרקעין בע"מ", ומגיעה בסופה למסקנה שלתובעים לא מגיעים פיצויים. ממצאי הנתבעת נדחו על-ידי התובעים.

9.         ביום 29/8/05 שלחו התובעים לנתבעת את חוות דעתו של ד"ר מאיר חייט (להלן: " חייט") בדבר נזקי ההפקעה, ראו נספח י' לכתב התביעה המתוקן. חייט, שהינו אגרונום ושמאי כלכלי (פרו' עמ' 33 שו' 14)  העריך את הנזק שנגרם למחוברים. חייט חולק על המסקנה כי עסקינן במטע כרות ומיובש; לשיטתו, גם אם נמצא הפרדס בהליך של התייבשות ו/או שנכרת בחלקו, ניתן עדיין לשקמו ולהשיבו למצב של הנבה מלאה (ראו סעיף 5.2 לחוות הדעת, ת/8). חייט מהוון את ההכנסות הצפויות מהמטע הפוטנציאלי, מתייחס להכנסות שנפגעו בשטח הכלוא ומגיע לכלל מסקנה שעבור המחוברים יש לקבל סך של 1,115,294.59 ש"ח. סכום זה, ביחד עם סכומים נוספים הנוגעים לגדר, צינור המים ודרך הכורכר שניזוקה, הם אלו אשר נתבעו במסגרת כתב התביעה המקורי שהוגש לועדת הערר לכביש חוצה ישראל (להלן: " ועדת הפיצויים") ביום 18/2/07.

10.        הנתבעת הגישה כתב תשובה לכתב התביעה המקורי וטענה כי יש לשלם עבור התשתית שהייתה במקרקעין סכום של 2,783 ש"ח. הנתבעת טענה, ותמכה את טענותיה בחוות דעתו של שיפמן, כי המטע היה כרות ומיובש, שאינו ניתן לשנטוע, ולפיכך אין כל מקום להוון הכנסות  ממטע מת. הנתבעת הסבה את תשומת הלב שהתביעה המקורית עוסקת אך ורק במחוברים, ולא בפיצויי הפקעה עבור המקרקעין.

11.        לאחר הגשת כתבי הטענות, התקיימו מספר ישיבות קדם משפט. משלא הצליחו הצדדים להגיע לעמק השווה, הגישו התובעים ביום 19/5/09 כתב תביעה מתוקן. בכתב תביעה זה נכללות דרישות פיצוי הן בגין המחוברים והן בגין המקרקעין שהופקעו. לגבי המחוברים, חוזרים התובעים על הטענות כפי שפורטו בחוות דעתו של חייט. בנוסף, הוסיפו התובעים לכתב התביעה המתוקן את חוות דעתו של השמאי מטעמם, מר יעקב כהן (להלן: " כהן", חוות הדעת השמאית סומנה ת/1). כהן בחן בין היתר את המקרקעין שהופקעו, סביבתם ומצבם התכנוני. כהן הסתמך בין היתר במסגרת שומתו על פרוגרמת אזור התעסוקה של צומת קסם, וכינה אותה תכנית "בצנרת" (ראו נספח א' ל-ת/1). כהן סוקר את החלטות מועצת המינהל בעניין קרקע חקלאית שייעודה שונה, עובר ליום 8/6/95 (ראו עמוד 16 ל-ת/1), מצטט את החקיקה והפסיקה הרלונטיים לשיטתו בקביעת שיעור הפיצויים בגין הקרקע (ראו עמודים 17-21 ל-ת/1). כהן מציין שעל-פי ההלכה והפסיקה יש לפצות, חרף האמור בפקודת הקרקעות, "מהמטר הראשון" ולא בניכוי 25%.

12.        בפרק ז' לחוות דעתו (עמ' 22 ל-ת/1), מפרט כהן עסקאות שנעשו, לטענתו, בסמוך למועד ההפקעה. עסקאות אלה משקפות לטענת כהן והתובעים את שווי השוק של הקרקע הנדונה. ממצאי כהן הינם שיש להעריך את הקרקע שהופקעה בסכום של 25,000$ לדונם. כהן קובע כי יש לפצות עבור כל דונם בשטח הכלוא בשיעור של 80% מהסכום שנזכר לעיל, עקב הפגיעה במקרקעין הכלואים, בין היתר, לנוכח ניתוקם מהשטח המערבי. עוד קובע כהן שיש לפצות את התובעים בדמי שימוש ראויים בסכום של 81,900 ש"ח, וזאת בעקבות העובדה שהנתבעת השליכה פסולת בניין בשטח של 2.5 דונם.

13.        לאור כל האמור לעיל, בכתב התביעה המתוקן נדרש פיצוי בסכום של 2,723,979 ש"ח בתוספת מע"מ, הצמדה וריבית. בסעיף 60 לכתב התביעה המתוקן מפורטת התביעה הנוגעת לשווי המקרקעין המופקעים, בהתבסס על חוות דעתו של כהן. בסעיף 61 לכתב התביעה המתוקן מצוין: " יודגש, כי במידה ותתקבל רק תביעת הפיצויים בגין ההפקעות, התובעים לא יתבעו את החלק המגלם את ההפסד בגין הפוטנציאל הכלכלי של המחוברים, קרי, סכום של 1,115,294 ש"ח, ועדיין תיוותר על כנה תביעת המחוברים הפיזיים אשר נפגעו בעטיין של ההפקעות".

14.        לאחר הגשת כתבי הטענות המתוקנים, טענה הנתבעת בין היתר כי התביעה כפי שהוגשה אינה יכולה לעמוד, ראו דברי ב"כ הנתבעת בעמוד 5 לפרוטוקול מיום 14/1/10, שורות 14, עד עמוד 6, שורה 4. בהחלטת הועדה מאותו מועד נקבע כדלקמן (עמוד 7, שורות 12-16): " מסכימה אני עם ב"כ המשיבה שסעיף 61 כפי שנוסח אינו יכול לעמוד. התובע אינו יכול לשריין לעצמו דרך חלופית לתביעה אם התוצאה אינה מוצאת חן בעיניו. ההוכחות אמורות להתקיים הן בהתייחס לקרקע והן בהתייחס למחוברים, אלא אם מודיע מראש ב"כ העוררים שהוא מוותר על אחד הרכיבים. או אז, הוא יהיה מנוע מלתבוע אותו בעתיד". ואכן, הליך ההוכחות התייחס הן למחוברים והן למקרקעין.

תמצית טענות הנתבעת

15.        הנתבעת טוענת שכתב התביעה המתוקן כולל שני רכיבי פיצוי בגין הפקעת מקרקעין סמוך ל"מחלף קסם" המצוי לאורך תוואי כביש חוצה ישראל:

האחד - רכיב המחוברים (נכלל כאמור בכתב התביעה המקורי), הכולל תשתית חקלאית (גדר, צנרת מים ודרך כורכר), וכן מטע כרות, מיובש ומנותק ממערכת המים, אשר אין חולק כי עיבודו הופסק שנים רבות לפני המועד הקובע, מטעמים שאינם קשורים להפקעה.

השני - רכיב המקרקעין, לפיו לטענת התובעים היו המקרקעין המופקעים במועד הקובע קרקע חלקאית בעלת פוטנציאל מוכח לשינוי ייעוד.